Правовой справочник по недвижимости Северного Кипра
Проверяйте не название титула, а право и весь комплект документов.
Разберитесь в происхождении титула, правах собственности и аренды, ограничениях для иностранцев и документах до оплаты.
Правильная модель
«Тип титула» сам по себе не является юридическим выводом
Оценивайте три слоя вместе. У объектов с одинаковым историческим происхождением титула текущее положение может различаться.
Юридическое право
Определите: зарегистрированная собственность, kat mülkiyeti, kat irtifakı или долгосрочная зарегистрированная аренда.
Происхождение записи
Турецкий, обменный/эквивалентный и тахсис — исторические обозначения, а не самостоятельные гарантии.
Текущий статус
Проверьте ипотеку, обременения, судебные запреты, доли, зонирование, разрешения и доступ по свежим документам.
Основной принцип: вместо ярлыка «безопасный титул» показывайте объём, дату и источник документа и независимого специалиста, который его проверил.
Титулы, права и записи
Разделяйте рыночные термины по юридическим категориям
Это отправная точка. Нужны актуальная справка Земельного реестра и проверка независимого адвоката ТРСК.
Турецкий титул
Рыночный термин для записей, связанных с турецкой собственностью до 1974 года. Не заменяет проверку обременений и разрешений.
- Текущий собственник и право передачи
- Ипотека, ограничения, планирование и разрешения
Обменный / эквивалентный титул
Запись, связанная с обменом или эквивалентными баллами. Не должна рекламироваться как безрисковая или безусловно гарантированная.
- Цепочка и подтверждающие документы
- Ограничения передачи и использования
Запись тахсис
Может означать запись или право, возникшее из распределения. Правовой эффект определяется конкретными документами.
- Решение о распределении и последующие записи
- Передаваемость и условия использования
Kat mülkiyeti
Собственность на завершённое самостоятельное помещение, связанная с долей земли и общими зонами.
- Объект и доля земли
- Сертификат одобрения и план управления
Kat irtifakı
Сервитут на долю земли для будущего или строящегося помещения; это не завершённая собственность.
- Утверждённый проект и разрешения
- Условия перехода в kat mülkiyeti
Долевой титул
Может отражать долю, а не отдельное помещение. Для покупки иностранцем долевой земли действуют специальные ограничения.
- Фактическое пользование долей
- Совладельцы, доступ и допустимость покупки
Kira Belgesi
Зарегистрированная аренда на 10–99 лет, не титул собственности. Права зависят от срока и договора.
- Передача, наследование и ипотека
- Расторжение, продление и ограничения использования
После изменения 39/2024
Основные ограничения для иностранцев
Общая схема официальной консолидированной редакции Закона 52/2008. Гражданство, взаимность, статус покупателя и вид объекта могут изменить результат.
- 01Для приобретения и долгосрочной аренды требуется разрешение Совета министров.
- 02Сельскохозяйственные и лесные земли не продаются иностранным физическим или юридическим лицам.
- 03Земельный участок — не более 1 338 м² и только один жилой дом.
- 04Общее правило — одна квартира; узкое исключение до трёх зависит от признания и взаимности.
- 05Для отдельного дома участок — не более 3 300 м², без дополнительного жилья.
- 06Военные, охранные и иные ограниченные зоны проверяются отдельно.
- 07Справка о несудимости, проверка безопасности и установленные документы входят в заявление.
- 08Сбор привязан к актуальной месячной брутто-минимальной зарплате, а не к фиксированной сумме.
90 дней исчисляются после передачи дела Министерством Совету и не гарантируют полный срок сделки. После разрешения отдельно контролируются сроки платежей и передачи.
Процесс покупки
Проверяемые этапы от первого платежа до передачи
Каждое дело индивидуально; схема не позволяет пропустить критические проверки.
- 01
Допустимость покупателя
Проверяются гражданство, прежние приобретения и соответствие объекта лимитам.
- 02
Независимый представитель
Выбирается адвокат ТРСК, независимый от продавца, застройщика и агента; объём и цена фиксируются письменно.
- 03
Поиск в реестре
Проверяются собственник, полномочия, участок, ипотека, обременения, суд и запреты.
- 04
Техническая проверка
Проверяются зонирование, разрешения, сертификат одобрения, проект, доступ и общие зоны.
- 05
Договор
Адвокат прописывает оплату, сдачу, задержку, дефекты, отказ в разрешении, возврат и передачу.
- 06
Регистрация и заявление
Оплачиваются применимые сборы, договор вовремя регистрируется, подаётся заявление иностранца.
- 07
Финансовые обязательства
Актуальные налоги, сборы, НДС и удержания уточняются у независимых специалистов.
- 08
Передача титула
После разрешений и платежей декларация подписывается в районном Земельном реестре.
Личный список
Что должно быть в деле до задатка или договора
Отметки хранятся только в текущем сеансе браузера и ничего не отправляют Full Cycle.
Полная стоимость
Расчёт по конкретной сделке, а не один фиксированный процент
Ставки зависят от сторон, объекта, первичной/вторичной сделки и даты.
- 01Гербовый сбор и регистрация договора
- 02Сборы за титул/передачу
- 03НДС, если применим
- 04Удержания и обязательства продавца
- 05Сбор за разрешение иностранцу
- 06Адвокат, перевод и заверение
- 07Оценка, поиск, муниципальные, коммунальные и управленческие расходы
Не публикуйте неподтверждённый «общий %». Для каждой суммы показывайте источник, плательщика и дату обновления; итог подтвердите у адвоката и налогового консультанта.
Тревожные сигналы
Поводы остановить сделку для независимой проверки
Сами по себе они не доказывают мошенничество, но требуют не платить до получения документов.
- «Разрешение гарантировано» или «титул 100% безопасен»
- Требование задатка до проверки реестра
- Долевой титул выдают за отдельный
- Скрытая ипотека, запрет или арендатор
- Несоответствие разрешений, проекта и здания
- Нет возврата при отказе в разрешении
- Наличные, крипто или счёт третьего лица без документов
- Номинальный владелец/trustee для обхода лимитов
- Обещание гражданства или ВНЖ за покупку
Собственность, ВНЖ и гражданство — разные понятия
Владелец или покупатель по договору может подать на краткосрочный ВНЖ при соблюдении отдельных условий оплаты, заявления, дохода и использования.
Покупка недвижимости автоматически не даёт ВНЖ или гражданство.
Частые вопросы
Краткие ответы до решения
Да, с лимитами Закона 52/2008, проверкой безопасности и разрешением Совета министров.
Источники и метод
Проверяйте решение по актуальному официальному тексту
Ниже первичные источники. При изменении закона резюме обновляется после юридической проверки.
- 0152/2008 Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) YasasıKKTC Merkezi Mevzuat Dairesi — 39/2024 ile birleştirilmiş metinОткрыть официальный источник
- 0235/2010 Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı YasasıKKTC Merkezi Mevzuat Dairesi — 40/2024 ile birleştirilmiş metinОткрыть официальный источник
- 0338/2007 Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri YasasıKKTC Merkezi Mevzuat Dairesi — 42/2024 ile birleştirilmiş metinОткрыть официальный источник
- 0462/2024 Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği YasasıKKTC Merkezi Mevzuat DairesiОткрыть официальный источник
- 05Taşınmaz Mal Birimi ve çevrimiçi başvuruKKTC İçişleri BakanlığıОткрыть официальный источник
- 06Kısa dönem ikamet izni koşullarıKKTC İçişleri Bakanlığı Muhaceret DairesiОткрыть официальный источник
- 07Vergi mevzuatı, duyurular ve formlarKKTC Gelir ve Vergi DairesiОткрыть официальный источник
Подготовьте дело
Передайте список документов консультанту
Сообщите объект и этап. Команда уточнит список и по запросу организует знакомство с независимым адвокатом.
Full Cycle не является юридической фирмой. Выбор, заключение, оплата и ответственность принадлежат независимому адвокату.