Kuzey Kıbrıs hukuk ve koçan rehberi
Koçanı değil, hakkın ve belgelerin bütününü doğrulayın.
Koçan kökenlerini, mülkiyet ve kira haklarını, yabancı alıcı sınırlarını ve ödeme öncesi kontrol edilmesi gereken belgeleri tek akışta inceleyin.
Doğru okuma modeli
“Koçan türü” tek başına hukuki sonuç değildir
Bir taşınmazı değerlendirirken üç ayrı katmanı birlikte okuyun. Aynı tarihsel koçan kökenine sahip iki mülkün güncel hukuki durumu farklı olabilir.
Hukuki hak
Kayıtlı mülkiyet, kat mülkiyeti, kat irtifakı veya uzun vadeli kira hakkının ne sağladığını belirleyin.
Kayıt kökeni
Türk, eşdeğer/değişim veya tahsis ifadelerinin tarihsel kökeni anlattığını; tek başına garanti olmadığını bilin.
Güncel durum
İpotek, haciz, mahkeme emri, hisse, imar, ruhsat, onay ve erişim durumunu güncel belgelerle kontrol edin.
Temel ilke: “güvenli koçan” etiketi yerine belgenin kapsamını, tarihini, kaynağını ve doğrulayan bağımsız uzmanı görünür kılın.
Koçan, hak ve kayıt türleri
Piyasadaki terimleri doğru hukuki katmana yerleştirin
Aşağıdaki tanımlar genel bir başlangıçtır. Nihai değerlendirme güncel Tapu araştırması ve bağımsız KKTC avukatının dosya incelemesiyle yapılmalıdır.
Türk koçanı
Piyasada 1974 öncesi Türk mülkiyetine dayanan kayıtlar için kullanılan terimdir. Güncel takyidat ve izin kontrolünün yerine geçmez.
- Güncel malik ve devir yetkisi
- İpotek, engel, imar ve ruhsat durumu
Eşdeğer / değişim koçanı
Değişim veya eşdeğer puan süreciyle ilişkilendirilen kaydı anlatır. “Devlet garantili” veya risksiz yatırım şeklinde pazarlanmamalıdır.
- Kayıt zinciri ve dayanak belgeler
- Güncel devir ve kullanım kısıtları
Tahsis kökenli kayıt
Tahsis sürecine dayanan kayıt veya hakkı anlatabilir. Hukuki niteliği belgeye göre değiştiğinden genelleme yapılmamalıdır.
- Tahsis kararı ve sonraki kayıtlar
- Devredilebilirlik ve kullanım şartları
Kat mülkiyeti
Tamamlanmış bağımsız bölüm üzerinde, arsa payı ve ortak alanlarla bağlantılı özel mülkiyet hakkıdır.
- Bağımsız bölüm ve arsa payı
- Onay belgesi ve yönetim planı
Kat irtifakı
Yapılacak veya yapılmakta olan bağımsız bölüm için arsa payına bağlı kurulan irtifak hakkıdır; kat mülkiyetiyle aynı değildir.
- Onaylı proje ve imar süreci
- Kat mülkiyetine geçiş koşulları
Hisse koçanı
Belirli bir fiziksel bölüm yerine taşınmazdaki payı gösterebilir. Yabancılara hisse koçanlı arazi satışında ayrıca sınırlamalar bulunur.
- Payın fiilî kullanım karşılığı
- Paydaşlar, erişim ve yabancı alıcı uygunluğu
Kira Belgesi
Tapuya kayıtlı 10–99 yıllık uzun vadeli kira hakkıdır; mülkiyet koçanı değildir. Haklar kalan süreye ve sözleşmeye bağlıdır.
- Süre, devir, miras ve ipotek koşulları
- Fesih, yenileme ve kullanım sınırları
39/2024 değişikliği sonrası
Yabancı alıcılar için temel sınırlar
52/2008 sayılı Yasanın resmî birleşik metnine göre genel çerçeve aşağıdadır. Uyruk, karşılıklılık, alıcı türü ve taşınmaz niteliği sonucu değiştirebilir.
- 01Taşınmaz edinimi ve uzun vadeli kiralama için Bakanlar Kurulu izni gerekir.
- 02Tarım veya orman arazisi yabancı gerçek veya tüzel kişilere satılamaz.
- 03Arsa alımında alan en fazla 1.338 m² olabilir ve üzerinde yalnız bir konut bulunabilir.
- 04Genel kural bir apartman dairesidir; bazı ülke vatandaşları için tanıma ve karşılıklılık şartına bağlı dar bir üç daire istisnası vardır.
- 05Müstakil konutta arazi en fazla 3.300 m² olabilir ve üzerinde ek konut bulunamaz.
- 06Askerî yasak ve güvenlik bölgeleri ile Bakanlar Kurulunca sınırlandırılan alanlar ayrıca kontrol edilmelidir.
- 07Sabıka kaydı, güvenlik soruşturması ve mevzuatta istenen belgeler başvurunun parçasıdır.
- 08Başvuru hizmet bedeli sabit TL değil, yürürlükteki aylık brüt asgari ücrete bağlıdır.
Yasadaki 90 günlük süre, Bakanlığın dosyayı Bakanlar Kuruluna iletmesinden sonraki sonuçlandırma hedefidir; baştan sona işlem süresi garantisi değildir. İzin yayımlandıktan sonraki ödeme ve devir süreleri ayrıca takip edilmelidir.
Satın alma akışı
Ödemeden devir gününe kadar doğrulanabilir adımlar
Her dosya farklıdır; bu sıra, kritik kontrollerin atlanmasını önleyen genel bir işlem haritasıdır.
- 01
Alıcı uygunluğu
Uyruk, edinilmiş diğer taşınmazlar ve hedef mülkün yasal sınırlar içinde olup olmadığı belirlenir.
- 02
Bağımsız temsil
Satıcıdan, geliştiriciden ve emlakçıdan bağımsız KKTC avukatı seçilir; ücret ve kapsam yazılılaştırılır.
- 03
Tapu araştırması
Malik, yetki, parsel, ipotek, haciz, mahkeme emri, satış engeli ve diğer takyidatlar incelenir.
- 04
Teknik ve imar kontrolü
İmar durumu, ruhsat, onay belgesi, proje uygunluğu, erişim ve ortak alanlar doğrulanır.
- 05
Sözleşme
Avukatın hazırladığı sözleşmede ödeme, teslim, gecikme, ayıp, izin reddi, iade ve devir hükümleri açıkça yazılır.
- 06
Kayıt ve başvuru
Uygulanabilir damga/harç işlemleri yapılır, satış sözleşmesi süresinde Tapuya kaydettirilir ve yabancı alıcı başvurusu tamamlanır.
- 07
Mali yükümlülükler
İşlem türüne göre güncel vergi, harç, KDV ve stopaj yükümlülükleri bağımsız uzmanla netleştirilir.
- 08
Tapu devri
İzinler ve yükümlülükler tamamlanınca devir takrirnamesi İlçe Tapu Dairesinde yetkili memur önünde imzalanır.
Kişisel kontrol listesi
Kapora veya sözleşme öncesinde dosyada bulunması gerekenler
İşaretlemeler yalnızca bu cihazdaki oturumda tutulur; Full Cycle’a belge veya hukuki beyan göndermez.
Toplam edinim maliyeti
Tek bir sabit yüzde yerine işlem bazlı maliyet tablosu
Oranlar alıcının ve satıcının statüsüne, mülkün niteliğine, ilk/ikinci el işleme ve yürürlük tarihine göre değişebilir.
- 01Damga vergisi ve sözleşme kayıt giderleri
- 02Tapu/devir harçları
- 03Uygulanıyorsa Katma Değer Vergisi
- 04Stopaj ve satıcıya ait mali yükümlülükler
- 05Yabancı alıcı izin başvuru bedeli
- 06Bağımsız avukat, tercüme ve tasdik giderleri
- 07Ekspertiz, araştırma, belediye, abonelik ve yönetim giderleri
İlan veya rehber üzerinde kaynaksız “toplam %...” göstermek yerine her tutarın kaynağı, sorumlusu ve güncellenme tarihi belirtilmelidir. Kesin hesabı işlem gününde avukat ve mali müşavirinizle doğrulayın.
Kırmızı bayraklar
İşlemi durdurup bağımsız inceleme gerektiren ifadeler
Aşağıdakiler tek başına dolandırıcılık kanıtı değildir; ancak belge görülmeden ödeme yapılmamasını gerektiren ciddi uyarılardır.
- “İzin kesin çıkar” veya “koçan yüzde yüz garantili” sözü
- Tapu araştırması yapılmadan kapora baskısı
- Hisse koçanının bağımsız bölüm koçanı gibi sunulması
- Açıklanmayan ipotek, engel veya mevcut kiracı
- Ruhsat, proje ve fiilî yapının uyuşmaması
- İzin reddinde iade hükmünün bulunmaması
- Belgesiz nakit, kripto veya üçüncü kişi hesabına ödeme
- Yasal edinim sınırlarını aşmak için vekil malik/trustee çözümü
- Mülk alımının vatandaşlık veya ikamet garantisi gibi pazarlanması
Mülk sahipliği, ikamet ve vatandaşlık aynı şey değildir
Taşınmaz sahibi veya sözleşmeli alıcı belirli şartlarla kısa dönem ikamet iznine başvurabilir. Ödeme oranı, izin başvurusu, gelir ve kullanım şartları ayrıca değerlendirilir.
Taşınmaz satın almak tek başına ikamet izni veya vatandaşlık hakkı doğurmaz.
Sık sorulan sorular
Karar öncesi kısa cevaplar
Evet, ancak taşınmaz türü ve miktar sınırları, güvenlik incelemesi ve Bakanlar Kurulu izni dahil 52/2008 sayılı Yasa kurallarına tabidir.
Kaynak ve yöntem
Kararı blog yazısıyla değil, güncel resmî metinle doğrulayın
Aşağıdaki bağlantılar bu rehberin dayandığı birincil kaynaklardır. Resmî metin değişirse bu sayfadaki özet de hukukçu onayıyla güncellenmelidir.
- 0152/2008 Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) YasasıKKTC Merkezi Mevzuat Dairesi — 39/2024 ile birleştirilmiş metinResmî kaynağı aç
- 0235/2010 Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı YasasıKKTC Merkezi Mevzuat Dairesi — 40/2024 ile birleştirilmiş metinResmî kaynağı aç
- 0338/2007 Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri YasasıKKTC Merkezi Mevzuat Dairesi — 42/2024 ile birleştirilmiş metinResmî kaynağı aç
- 0462/2024 Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği YasasıKKTC Merkezi Mevzuat DairesiResmî kaynağı aç
- 05Taşınmaz Mal Birimi ve çevrimiçi başvuruKKTC İçişleri BakanlığıResmî kaynağı aç
- 06Kısa dönem ikamet izni koşullarıKKTC İçişleri Bakanlığı Muhaceret DairesiResmî kaynağı aç
- 07Vergi mevzuatı, duyurular ve formlarKKTC Gelir ve Vergi DairesiResmî kaynağı aç
Dosyanızı hazırlayın
Belge listenizi danışmanla paylaşın
İlgilendiğiniz taşınmazı ve süreç aşamanızı iletin. Ekibimiz belge talep listesini netleştirsin ve isterseniz bağımsız avukat yönlendirmesini koordine etsin.
Full Cycle hukuk bürosu değildir. Avukatın seçimi, görüşü, ücretleri ve mesleki sorumluluğu ilgili bağımsız avukata aittir.